Les étapes de la procédure d'expulsion

La fin de la trève hivernale depuis le 31 mai permet aux bailleurs de lancer une procédure d'expulsion à l'encontre de leurs locataires.

La décision d'expulsion du locataire peut intervenir pour plusieurs motifs :

_ Expulser un locataire pour loyers impayés

Le recours le plus fréquent résulte du fait que le locataire ne s'acquitte pas régulièrement de ses loyers, privant le propriétaire d'une source de revenus.

Un arrêt du Conseil d'Etat rendu le 1er octobre 2015 a pu affirmer que les loyers non-perçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables.

Les recours sont formés sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en son article 7 "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" et/ou article 24 (résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers).

Le délai maximal pour agir en procédure d'expulsion est de 3 ans.

_ Expulser un locataire pour défaut d'assurance habitation

Un autre motif d'expulsion fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe au locataire en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée.

- Autres motifs d'expulsion locative

D'autres motifs d'expulsion peuvent être les dégradations effectuées par le locataire au logement, des troubles causés au voisinage ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.

La procédure d'expulsion étape par étape :

1) Le Commandement de payer par huissier

Le Commandement de payer est un acte d'huissier par lequel le propriétaire va demander au locataire de payer les loyers qui lui sont dûs. L'acte mentionne le détail de la dette locative.

La signification du Commandement de payer par huissier au locataire fait courir un délai pour le locataire afin qu'il s'acquitte de sa dette.

Le locataire dispose de 2 mois pour régler les loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

A défaut de paiement, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire, présente dans la majorité des contrats de bail.

Cette clause permet la résiliation du contrat dans le cas du non-respect d'une obligation essentielle au bail, dont le paiement des loyers, par le locataire.

La mise en œuvre de cette clause résolutoire permet au propriétaire d'expulser le locataire en engageant une procédure d'expulsion locative auprès du Tribunal d'instance.

2 ) Saisine du Tribunal d'instance

Le Tribunal d'instance est compétent pour connaître des litiges locatifs. Si les sommes en jeu sont inférieures à 4 000 €, il peut être saisi par simple déclaration au greffe, document qui reprend l'identité des parties au litige, les moyens soulevés et les pièces justificatives.

Si le litige a pour objet des sommes supérieures à 4 000 €, la partie adverse doit être prévenue de la procédure engagée par acte d'assignation, qui est délivrée au locataire par Huissier de justice.

L'assignation devra également être remise par l'huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de la situation du locataire.

L'article 56 du code de procédure civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l'assignation pour assurer sa validité, notamment :

- la juridiction compétente

- l'objet du litige

- les modalités de comparution devant le juge

- les moyens mis en oeuvre afin de tenter de trouver une issue amiable au litige

- les pièces justificatives d'identité

En matière de litige locatif, il sera alors demandé au juge de constater que les conditions pour la mise en œuvre de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail, le paiement des loyers non versés et le cas échéant, l'expulsion du locataire mauvais payeur.

3) Audience et jugement par le Tribunal d'Instance

Une fois l'assignation ou la requête placée auprès du greffe du Tribunal d'instance, ce dernier va convoquer les parties à une audience de jugement.

Les parties présentent successivement, en demande puis en défense, leurs arguments respectifs et présentent les pièces justificatives.

La représentation par un avocat n'est pas o​bligatoire.

Une fois qu'il a eu connaissance des prétentions des parties, le juge rend sa décision sur le prononcé de l'expulsion du locataire.

L'exécution de la décision d'expulsion du locataire nécessite impérativement l'intervention d'un huissier de justice, seul agent habilité à faire exécuter les décisions de justice.

Ce dernier va ainsi faire signifier le jugement au locataire. Le locataire peut alors décider d'exécuter volontairement la décision et libérer le logement. Il dispose également d'un mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si à l'issue de ce délai d'un mois il n'a ni libéré les lieux ni engagé une procédure d'appel, l'huissier entame la dernière étape de la procédure d'expulsion à savoir la délivrance d'un Commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

4) Commandement de quitter les lieux

Le Commandement de quitter les lieux est un acte d'huissier qui va informer le locataire visé par une décision d'expulsion qu'il dispose de 2 mois pour quitter les lieux (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le Commandement de quitter les lieux doit également être notifié en Préfecture dans les cas où le logement visé constitue l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

5) Concours de la force publique pour expulser le locataire

En cas de refus du locataire de libérer le logement et malgré la signification du commandement de quitter les lieux, l'Huissier peut - dans certains cas extrêmes - s'adresser à l'expiration du délai en demandant à la Préfecture le concours de la force publique. Le document de réquisition doit reprendre l'ensemble de la procédure et indiquer les difficultés rencontrées pour obtenir l'exécution du jugement (article R. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

L'administration dispose alors de 2 mois pour répondre à la demande de l'huissier, à défaut de quoi son silence vaut rejet. Dans cette hypothèse, l'etat engage sa responsabilité et le propriétaire qui ne peut récupérer son logement occupé par le locataire récalcitrant peut demander à être indemnisé.

Source "services publics"